Alico: Aquisição de imóveis na Flórida (NASDAQ:ALCO)

À medida que a população e os empregos continuam a migrar para a Florida, as terras tornam-se cada vez mais escassas e valiosas. A Prologis (PLD) pagou recentemente US$ 378 por pé para demolir e reconstruir no condado de Miami-Dade. Miami-Dade é o epítome da história, mas grande parte do estado está passando por situações semelhantes de maneira semelhante.

Dada a escassez de terrenos, estávamos procurando maneiras de aumentar nossa exposição ao setor imobiliário da Flórida e aos terrenos da Flórida em particular. Alco (NASDAQ: ALCO) é sem dúvida a maneira mais barata de comprar terras na Flórida, com sua propriedade de 54.500 acres e valor comercial de US$ 300 milhões. Isso é cerca de US$ 5.500 por acre. O valor justo das terras da ALCO é estimado em US$ 500 milhões, estabelecendo um lucro potencial de mais de 60% acima do valor atual da empresa.

Para jogos mundiais desta natureza, existem fatores importantes a considerar:

1. Quão confiável é a estimativa do valor justo?
2. Quanto da receita de vendas será consumida pelas despesas operacionais?
3. Como fica o fluxo de caixa enquanto esperamos?

Valor justo da terra

Os valores dos terrenos são muitas vezes difíceis de medir no vácuo porque são altamente dependentes geograficamente. Em áreas adequadas, um acre pode custar milhões de dólares, enquanto uma fazenda em áreas menos desejáveis ​​pode valer apenas algumas centenas de dólares por acre.

O mundo de Alico fica em algum ponto intermediário, mas mostraremos um monte de comparações para arredondar o triângulo pelo preço certo.

Aqui estão os preços médios por área plantada nas principais cidades da Flórida ou arredores.

O valor mais baixo é de US$ 20 mil por hectare, e o mais alto. Uma pequena parte do portfólio de 4.500 hectares da ALCO está próxima da cidade principal. Corkscrew Grove, na foto abaixo, fica perto de Fort Meyers, uma das cidades que mais cresce nos EUA.

Suspeito que este terreno poderá ser vendido nos próximos anos por entre US$ 10.000 e US$ 100.000 por acre (meu palpite seria tendencioso para o limite inferior ou médio da faixa).

Todos os locais da ALCO estão localizados principalmente no centro da Flórida.

Longe das grandes cidades, tem pouco potencial para melhor uso imobiliário (HBU), mas mesmo as terras agrícolas da Flórida são valiosas.

Nos últimos anos, as terras agrícolas da Flórida lideraram as tabelas de ganhos de valor, situando-se em US$ 10.170 por acre, de acordo com as estimativas de valor da colheita do USDA para 2024.

Algumas terras ALCO podem ser adequadas para uso agrícola, mas provavelmente não tanto, uma vez que as explorações de citrinos na Florida tendem a ter solos arenosos que são bons para laranjas, mas talvez menos favoráveis ​​para outras culturas.

A maior parte das terras da ALCO são fazendas de frutas cítricas. Eles podem vendê-los como fazendas de frutas cítricas ou continuar a operar como têm feito há tantas décadas. Há uma comparação razoavelmente boa aqui, com os milhares de hectares de terras cítricas vendidos na Flórida há dois anos.

Os preços por acre variam de US$ 8.645 a US$ 11.141, dependendo da região e da condição das árvores existentes.

Outro uso possível das terras da ALCO poderia ser a venda ou arrendamento de parques solares e direitos minerais. Pode ser difícil prever quais hectares acabarão sendo destinados aos produtores de energia, mas com a grande quantidade de terras que a ALCO possui, essas oportunidades surgem frequentemente.

Olhando para uma média ponderada de vendas potenciais, as terras da ALCO parecem valer pelo menos US$ 9.000 por acre, indicando um valor de terra de aproximadamente US$ 500 milhões. Negociando com um valor empresarial de US$ 300 milhões, a ALCO recebeu grandes descontos em seus imóveis, oferecendo uma enorme vantagem de mais de 60%.

No entanto, conforme observado anteriormente, perceber o valor de uma propriedade pode ser complicado.

É hora de vender

Embora a ALCO tenha vendido activos e devolvido dinheiro aos accionistas através de recompras e dividendos, não tem pressa em liquidar. As vendas de terrenos provavelmente continuarão a ser de natureza mais oportunista do que as vendas gerais da empresa. Portanto, pode levar muitos anos para que o valor da propriedade seja plenamente realizado, caso isso aconteça.

Uma vantagem de 60% parece um retorno enorme, mas se levar 5 ou 6 anos para se materializar, parece muito com os retornos do mercado de ações. Além disso, alguma quantidade pode ser consumida enquanto esperamos.

Portanto, ao considerar um investimento na Alico, não devemos apenas avaliar o valor do terreno, mas também olhar para o seu desempenho comercial contínuo.

Fluxo de caixa e desempenho

O negócio ativo da Alico consiste na gestão de fazendas de citros para outras organizações e principalmente em suas próprias fazendas de citros. Como você pode ver abaixo, sempre houve alguns períodos naturais no negócio, mas nos últimos anos o fluxo de caixa diminuiu tanto que até algumas áreas que deveriam ter tido bons resultados ficaram negativas.

Existem três razões principais para o fraco fluxo de caixa nos últimos tempos.

1. O furacão Ian causou muitos danos em setembro de 2022, onde as árvores ainda estão se recuperando.
2. Citrus Greening ou HLB danificou gravemente quase todos os pomares de frutas cítricas da Flórida, incluindo aqueles de propriedade da ALCO.
3. Investimento pesado em novos investimentos e tratamento HLB

O CEO John Kiernan discutiu alguns dos desafios na teleconferência de resultados do 2T24:

“A qualidade dos frutos não era boa no início das colheitas Early-Mid e Valência, mas melhorou; no entanto, a taxa de queda dos frutos acelerou durante ambas as colheitas. Níveis mais baixos de produção agrícola no início e no meio da temporada e em Valência nesta temporada resultaram em níveis mais baixos de libras fortes vendidas, resultando em uma redução líquida de US$ 28,5 milhões para o ano fiscal de 2024.”

Acreditamos que o desempenho irá melhorar e o fluxo de caixa voltará a ser positivo daqui para frente. Especificamente, existem 4 desenvolvimentos positivos:

• Um novo acordo com a Tropicana pelo maior preço por libra vendida.
• As bolsas financiam o tratamento do HLB por meio de injeção no tronco com oxitetraciclina
• O número de árvores é elevado à medida que o plantio dos anos anteriores atinge anos frutíferos
• Um grande período de tempo desde os danos da tempestade permite uma recuperação completa

A recuperação dos preços nas vendas tem sido boa e está cerca de 30% melhor com o novo acordo de fornecimento da Tropicana. O problema nos últimos anos tem sido o volume, com desafios nas colheitas e tempestades que destroem as colheitas.

A oxitetraciclina já existe há algum tempo como tratamento parcial para o greening dos cítricos, e seus principais problemas são que sua administração é cara e as regulamentações limitam seu uso em um esforço para reduzir a resistência do patógeno. A aplicação aérea provou ser muito ineficaz, portanto, para um controle eficaz do HLB, deve ser injetado diretamente nos troncos de árvores individuais. Duas mudanças recentes melhoram muito a visualização:

1. Alico recebe subsídios que reduzem significativamente os custos de inscrição, incluindo um subsídio de US$ 1,8 milhão em janeiro e outro de US$ 1,1 milhão em junho.
2. O Departamento de Agricultura da Flórida aprovou o uso de oxitetraciclina por muitos anos consecutivos e, uma vez utilizado, supostamente melhora os rendimentos.

As árvores jovens respondem melhor à oxitetraciclina em termos de queda de frutos e rendimento global, o que é um bom presságio para a ALCO, uma vez que cresceu dramaticamente nos últimos anos, com 2,2 milhões de árvores plantadas desde 2017.

Uma combinação dos seguintes factores deverá melhorar significativamente o rendimento do ALCO que está a ser desenvolvido:

1. Muitas árvores
2. Árvores pequenas
3. Melhor e mais difundido tratamento HLB
4. Longo tempo de recuperação da tempestade

Rendimentos mais elevados combinados com preços mais fortes devido ao novo contrato Tropicana deverão melhorar significativamente o fluxo de caixa operacional.

Redução de custos

A ALCO utilizou a maior parte da venda de activos para saldar dívidas, elevando a dívida actual para pouco mais de 80 milhões de dólares.

A maior parte da dívida restante é um empréstimo de longo prazo de 3,85%. No ambiente atual, o dinheiro pode render um pouco mais do que isso, então não há realmente nenhum incentivo para pagá-lo.

Com um excelente balanço agora, o ALCO tem custos de juros baixos.

Perspectiva geral de investimento

Ao melhorar as operações e reduzir custos, acredito que a ALCO operará com um fluxo de caixa consistentemente bom, o que reduz enormemente o risco de consumo dos recursos da venda de terrenos. O prazo ainda é uma consideração em termos de quanto tempo levam as vendas de terrenos e do potencial de venda.

Grandes riscos

O plantio de frutas cítricas é um grande problema para as laranjas da Flórida. Em geral, os problemas do lado da oferta podem ser suficientemente bons para a agricultura porque a redução da oferta aumenta tanto os preços que o rendimento do agricultor pode ser compensado por danos climáticos ou outros factores que reduzem a oferta.

No entanto, há aqui muito pouco benefício em termos de preço, uma vez que a ecologização é um problema na Florida, enquanto a Califórnia e outras regiões de crescimento em todo o mundo são menos afectadas pela ecologização. Portanto, os cítricos da Flórida estão sofrendo um impacto no lado da oferta sem reduzir os preços elevados.

Talvez a ciência encontre uma forma de curá-lo, mas, até lá, suspeito que continuará a ser um local de trabalho desafiante.

Portanto, o investimento na Alico não poderia ser considerado para o desempenho crescente da laranja. Estou considerando os cítricos como uma forma de cobrir despesas gerais enquanto espero o preço mundial aparecer. ALCO é uma das formas mais baratas de comprar terrenos na Flórida e acredito que os preços dos terrenos continuarão a subir rapidamente no estado. Flórida está em 3º lugar^terceiro Em todos os estados, o crescimento populacional e o crescimento do emprego também são fortes.

No geral, existem algumas jogadas nacionais que considero que estão um pouco mais fortes neste momento, uma vez que tanto a Weyerhaeuser (WY) como a Farmland Partners (FPI) decidiram por um bom fluxo de caixa que aumenta os seus retornos de valorização mundial.

Dito isto, a ALCO conquistou um lugar na lista de observação, pois mesmo pequenas mudanças podem fazer com que a ação tenha uma grande chance.