Eu vendi esses REITs | Procurando por um Alfa

Vendemos alguns REITs em 2024.

Na maioria dos casos, isto não aconteceu porque pensávamos que estes REIT tinham atingido um valor justo, mas porque podíamos transformar capital em melhores oportunidades.

Aqui estão três exemplos:

STAG Industrial (STAG)

STAG é um dos REITs industriais mais populares em busca de Alpha.

Historicamente, tem sido negociado com avaliações mais baixas do que os seus pares mais próximos, como a Prologis (PLD), e ofereceu um elevado rendimento de dividendos em diversas ocasiões.

Como resultado, os investidores viram-na como uma oportunidade para investir em edifícios industriais de elevado crescimento, com baixo volume e elevados rendimentos.

Mas aqui está o motivo pelo qual o vendemos:

Alguns dos seus pares mais próximos, incluindo a First Industrial (FR), caíram acentuadamente neste recente mercado em baixa e fizeram com que os seus spreads de valor se aproximassem até à data. níveis historicamente baixos.

Gostamos de investir no STAG quando o spread era grande, mas teríamos preferido ter o FR agora que o spread é estreito.

Embora o STAG seja um bom REIT, vale a pena negociar com desconto devido à sua estratégia única.

Historicamente, a STAG tem-se concentrado em activos que acrescentam valor aos mercados secundários. Normalmente, comprará propriedades com investimentos diferidos, arrendamentos curtos e outros problemas e depois as renovará para criar valor. É uma ótima maneira e eles fizeram isso muito bem.

No entanto, não é surpreendente que, em média, a qualidade dos seus activos seja inferior à de um REIT como a First Industrial, que constrói a maior parte das suas propriedades e se concentra em mercados limitados e de elevado crescimento.

Essa diferença de abordagem também se reflete bem na distribuição de lançamentos.

A First Industrial hoje é capaz de obter cerca de 50% do aumento do aluguel à medida que seus aluguéis expiram lentamente, mas a distribuição dos lançamentos STAG é provavelmente apenas metade disso.

Mesmo assim, suas classificações agora são praticamente as mesmas se você ajustar a classificação FR mais baixa:

	Empresa STAG	A primeira fábrica
Libera a propagação	~30%	~50%

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Por esta razão, vendemos o STAG e reinvestimos em FR. Achamos que atualmente oferece uma relação risco-recompensa ligeiramente melhor.

CBL & Associados (CBL)

A CBL é provavelmente um dos meus maiores fracassos de investimento de todos os tempos.

No geral, tenho me saído muito bem ao longo do tempo e consegui superar significativamente meus benchmarks do setor, como o ETF Vanguard Real Estate (VNQ), mas tive minha cota de contratempos ao longo do caminho e a CBL é um deles.

Resumindo, investi em suas ações preferenciais da Série E em 2019, pouco antes da pandemia.

A ideia na altura era que as lojas de Classe B/B+ estavam a enfrentar alguns ventos contrários, mas continuariam a ser activos valiosos ao longo do tempo.

O que você precisa entender aqui é que a Classe B é realmente muito boa. Geralmente, a Classe B é simplesmente um shopping Classe A no mercado secundário. Aqui está a distribuição de qualidade do setor supermercadista:

Então, pensamos que a Classe B teria um bom desempenho no longo prazo. Sim, o espaço de varejo está superlotado e a Amazon (AMZN) continuará roubando participação de mercado deles, mas isso afetará principalmente as lojas de classe C, D e E de baixo custo e, à medida que fecham, levará à consolidação do tráfego , beneficiando-os. demais lojas Classe A e B.

Além disso, a CBL tem reinvestido fortemente nos seus activos para diversificar as suas utilizações de modo a incluir serviços adicionais, entretenimento e utilizações não comerciais, o que acabaria por torná-los à prova de comércio electrónico.

Por fim, para usufruir de uma margem de segurança ainda melhor, investimos nas ações preferenciais da empresa, pensando que ela poderia precisar reduzir seus dividendos para reinvestir em seus ativos, mas as ações preferenciais estariam seguras.

Mas aqui está o que deu errado:

A primeira coisa foi a epidemia. Esse foi um grande pato preto que eu não previ. Às vezes, coisas perigosas acontecem e você perde dinheiro mesmo que sua tese esteja certa.

Mas a segunda questão é que negligenciei a importância do capex. Eu via isso mais como um capex de crescimento e na verdade esse capex era muito necessário para manter as lojas. Sem isso, teriam enfrentado vagas crescentes e vendas decrescentes por metro quadrado.

Ajustado para este investimento, a alavancagem do REIT foi muito maior do que eu pensava, e isto acabou por levar o REIT à falência durante a pandemia.

Nossas ações preferenciais foram convertidas em ações ordinárias, resultando em uma redução significativa. Fiquei com o capital ordinário por um tempo e ainda acho que pode ter um bom desempenho no longo prazo, mas acabei vendendo porque poderia usar os prejuízos fiscais para compensar os grandes ganhos que obtivemos com a compra do Tricon Residencial (TCN) e do Apartamento Renda REIT (AIRC).

Além disso, preferimos a recompensa pelo risco de outros REIT especulativos.

REIT Médico Global (GMRE)

Minha venda mais recente é Global Medical REIT (GMRE).

Mais uma vez, não sou otimista em relação à empresa, mas identificámos uma oportunidade melhor no grupo de pares que oferece maior potencial de retorno com menor risco e, portanto, não fazia sentido mantermos a GMRE.

Além disso, é justo dizer que não gosto tanto de GMRE como costumava gostar.

A GMRE estava em alta em 2021/2022, quando as taxas de juro estavam baixas porque o seu capital ordinário era frequentemente negociado com um prémio em relação ao seu NAV, e foi capaz de comprar propriedades com grandes spreads ao seu custo de capital, resultando num rápido crescimento do seu FFO. por ação.

Além disso, apesar de crescer a um ritmo rápido, a empresa ainda oferecia um rendimento relativamente elevado, o que resultou do seu foco em edifícios de consultórios médicos de alta qualidade.

O alto crescimento aliado ao alto rendimento era uma receita para retornos elevados.

Mas depois as taxas de juro subiram, os seus dividendos desceram, o seu custo de capital subiu, e isto rapidamente pôs fim ao seu crescimento.

Agora, a empresa não consegue alcançar um bom spread e o seu pesado endividamento coloca a empresa num elevado risco de redução dos seus dividendos. O seu rácio de pagamento já se aproxima dos 100% e os seus custos com juros aumentarão significativamente nos próximos anos.

Deverá ainda beneficiar de cortes nas taxas, o que poderá eventualmente salvar o rendimento, mas a relação risco-recompensa não é tão boa como costumava ser.

Alcançamos um retorno total de 56% em nosso período de 2 anos.

Nota do Editor: Este artigo discute um ou mais títulos que não são negociados em uma importante bolsa dos EUA. Esteja ciente dos riscos associados a essas ações.