Alexandria Real Estate: barato, mas em crescimento, ainda é uma compra (NYSE:ARE)

Em junho de 2023 revisei minha tese de baixa e abri Empresa Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE: ARE) graças às avaliações muito baratas e ao forte fluxo de caixa que não mostra sinais de desaceleração. A conversa naquele momento é o pior era que a ARE teve de sofrer com o declínio da estrutura dos edifícios de escritórios face a um aumento lento e doloroso nas suas taxas de vacância. Embora isso fosse verdade e se aplicasse a muitos, se não à maioria dos escritórios REIT, no caso da ARE, a combinação de um foco puro em clientes de laboratórios/ciências da vida e um título semelhante ao imobiliário eram claras proteções para esse risco. Mesmo que a ARE pudesse sofrer algumas pressões na geração de receitas, ainda assim seria bom, dado um P/FFO de um dígito e um balanço forte e escalável.

No gráfico abaixo podemos ver como desde a publicação da minha primeira tese A ARE teve um desempenho inferior em relação ao mercado geral de REIT. No entanto, desde julho tem havido uma divergência significativa entre o ARE e o índice, resultando num alfa negativo.

Parece que a ARE não reagiu muito bem ao aparecimento de uma melhoria da taxa de juro. Agora vamos revisar os últimos resultados trimestrais (do segundo trimestre) para entender se a tese otimista ainda se mantém.

Revisão de Tese

Antes de detalhar os dados de lucros do segundo trimestre de 2024, vale a pena começar enfatizando o fato de que a ARE continua a ser negociada a um múltiplo depressivo de 9,5x P/FFO. Na verdade, desde o momento em que divulguei o meu caso de investimento otimista para a ARE, os retornos melhoraram à medida que os lucros aumentaram e o preço das ações permaneceu quase estável (os retornos que vemos no gráfico acima são impulsionados principalmente pelo componente de ações). .

Olhando para os lucros do segundo trimestre de 2024, a métrica mais importante que mede a geração de caixa subjacente – FFO por ação – está claramente em alta. Em comparação com o período do segundo trimestre de 2023, o FFO por ação aumentou 5,4% ou US$ 2,36, resultando em uma taxa de pagamento FFO de 55% (anualizado). A administração também reiterou o ponto médio da orientação para o ano inteiro de 2024 para o FFO por ação de US$ 9,47 – ou seja, um aumento de 5,6% em comparação com o resultado anual alcançado em 2023.

Um dos principais fatores para o aumento do FFO por ação foi a melhoria na métrica NOI mesmas lojas, que melhorou 3,9% em termos cambiais. Parte do crescimento foi alcançada através de escadas de leasing incorporadas, mas uma grande parte veio do impulso positivo do leasing. Por exemplo, a taxa total de aluguel/arrendamento aumentou no primeiro semestre de 2024 para 15% em regime de caixa. O crescimento dos aluguéis provenientes da terceirização também foi forte, em 3,7%.

Assim, já aqui podemos concluir que o negócio subjacente está a crescer, apesar do multiplicador de um dígito e do sector de escritórios em dificuldades.

O que temos de pensar, além de um bom crescimento orgânico, é o lucro crescente das actividades de desenvolvimento orgânico. Para que a ARE seja capaz de reinvestir cerca de 45% do FFO de geração no negócio e obter dívida barata devido ao seu forte grau de investimento, o projeto CapEx (e os retornos) é significativo e pode realmente mover a agulha.

Por exemplo, neste trimestre FORNECEMOS aproximadamente 285.000 pés quadrados de espaço novo que foi 100% locado (92% do espaço está associado aos campi principais). Os restantes projetos ARE previstos para entrar em operação no restante de 2024 e 2025 já estão 87% arrendados, com a consolidação NOI prevista para começar no início de 2026. O NOI indicado ou proposto de novas atividades de desenvolvimento é de US$ 480 milhões, o que, no contexto do segundo trimestre, o NOI para o ano de 2024 de aproximadamente US$ 1,9 bilhão é enorme.

Falando deste crescimento, os comentários sobre uma recente teleconferência de resultados de Joel S. Marcus – Presidente Executivo e Fundador – fornecem uma boa visão geral de onde estão os pontos de foco da ARE:

Então, pensando nas nossas vantagens competitivas, e no que realmente escolhemos enfatizar. Acho que o mais importante, nosso primeiro benefício das principais coleções de ciências biológicas, é que continuamos a refinar e reorientar nossa presença, e vemos isso por meio de nossas ações a cada trimestre. Nossos produtos de alta qualidade são coletados em grandes campi desejáveis ​​​​e respeitados, continuamos esse grande esforço que é realmente motivado e nossos esforços para reconstruir e desenvolver em cada um de nossos maiores campi e nosso esforço para reduzir e estratégia de sucesso que esperamos para ter sucesso. o pipeline principal do campus, o pipeline para o futuro e, obviamente, a venda de muitos dos nossos ativos não essenciais ao longo do tempo. Isso será fundamental para o nosso plano de negócios daqui para frente.

Embora a percentagem actual das receitas de aluguer/arrendamento de grandes campi já se situe em 74% do total da geração sénior, o objectivo da ARE é aumentar essa percentagem para 90% nos próximos anos, principalmente através do trabalho direccionado de CapEx. Isto deverá diminuir ainda mais o risco dos negócios da ARE e introduzir barreiras mais elevadas para os concorrentes oferecerem a mesma infra-estrutura.

Por último e talvez o mais importante, não vejo qualquer impacto negativo na estrutura de capital da atividade acima mencionada. Existem vários motivos. Em primeiro lugar, a ARE está em processo de desinvestimento dos seus ativos não essenciais, que no segundo trimestre de 2024 geraram mais de 60 milhões de dólares em novos ativos. Com base nas atuais LOIs, estima-se que a receita total esperada da capitalização gere US$ 807 milhões. Em segundo lugar, a forma actual do balanço permanece forte, com uma forte classificação de grau de investimento e um perfil de maturidade da dívida escalonado, com uma maturidade média de 13 anos. Terceiro, os próprios novos projectos irão gerar EBITDA incremental, o que ajudará a manter a estrutura de capital (por exemplo, dívida total em relação ao EBITDA) em equilíbrio.

Um ponto importante

Da análise acima podemos concluir com segurança que o negócio ARE é forte, apresentando padrões claros de crescimento contínuo e estável. Todas as principais métricas de desempenho são claramente verdes (por exemplo, crescimento do FFO, crescimento do NOI nas mesmas lojas, spread de arrendamento, ocupação fixa, etc.). Além disso, a actual agenda de crescimento deverá continuar a reduzir o risco do negócio e a gerar mais fluxo de caixa.

Uma das principais razões pelas quais, na minha opinião, a ARE não respondeu recentemente é que o factor beta positivo do índice REIT em ascensão é o seu perfil de maturidade de dívida bem escalonado. O principal factor que recentemente elevou o espaço REIT foi o aparecimento de melhores taxas de juro, onde o financiamento de dívida barato beneficiará enormemente muitos REIT que actualmente enfrentam elevados riscos financeiros, uma vez que os seus balanços e estruturas de dívida não são obviamente tão fortes como os ARE. Ou seja, o facto de o SOFR estar a diminuir ligeiramente não tem um efeito material no ARE, daí a reação invisível com a ação.

O principal risco da ARE é o aumento das taxas de vacância. No entanto, dados os fundamentos acima mencionados e a volatilidade do desempenho métrico subjacente, combinada com os novos projectos de crescimento que estão a ser lançados e que não podem ser financiados de forma sustentável (ou seja, pagamento sequencial de FFO e desinvestimento de activos não essenciais), este risco, que acabará por reduzir a economia. FFO parece improvável.

Mantenho minha posição na Alexandria Real Estate Equities.