Essential Properties Realty Trust: uma opção forte entre REITs de varejo, apesar dos ganhos de +9% (EPRT)

Uma das melhores maneiras de investir em REITs de varejo é Essential Properties Realty Trust (NYSE: EPRT), um REIT de varejo que se concentra em ativos de médio porte no setor de experiência e serviços e tem outros a diferença em comparação com seus pares maiores e mais populares, como a Realty Income Corp. (Ó) ou NNN REIT (NNN).

A principal diferença é que o EPRT se concentra em inquilinos menores, a maioria dos quais não possui grau de investimento. À primeira vista, isso pode travar alguns investidores, mas quando você vai mais fundo, vê que essa é uma das vantagens competitivas dos REITs: focar no oceano azul que é menos explorado (mais espaço para crescimento) e porque são mais arriscados , eles oferecem uma melhor relação de capitalização. Além disso, o EPRT se destaca pelos bons fundamentos, como baixa média e alta diversidade.

Os múltiplos ligeiramente mais elevados do EPRT em comparação com os seus pares indicam o seu potencial de crescimento. Apesar dos riscos significativos – tais como inadimplência dos inquilinos e aumento da concorrência – oferece um forte equilíbrio entre crescimento e retornos, tornando-se uma opção atraente no espaço REIT.

EPRT: Um REIT forte com crescimento e diversificação

Uma análise mais detalhada do básico revela um desempenho consistente. Trimestre após trimestre, a empresa tem vindo a expandir o seu FFO e o seu lucro por ação através de um pagamento controlado. No segundo trimestre, o FFO por ação (TTM) foi de US$ 1,84, uma mudança constante em relação aos trimestres anteriores, assim como o Dividendo por Ação, que mudou mesmo com uma ligeira redução no índice de pagamento. Outra desvantagem é que seu histórico não é longo, pois seu IPO foi em 2018 e foi fundada em 2016, o que a torna uma nova empresa.

Se olharmos para os grandes números, também podemos ver que o REIT tem uma grande estrutura e aumenta a sua força através da diversificação, poder de negociação, escala, e assim por diante. Atualmente, a EPRT possui 2.009 imóveis com 395 inquilinos, dos quais 99,9% estão ocupados (e a taxa média de ocupação desde o IPO é de 99,8%), uma taxa muito elevada. Além disso, o REIT está presente em 16 indústrias e 49 estados.

Apesar de ser um REIT de varejo, seu ABR é mais focado em serviços ou experiências. Analisando seus principais setores, em ordem, estão Lava Jato com 15,4% da ABR, Educação Infantil com 12,1%, Médico e Odontológico com 10,5%, Restaurantes de Atendimento Rápido com 10,5% e Serviço Automotivo com 8%. Além disso, o portfólio também tem exposição em Lazer, Refeições Casuais, Aluguel de Equipamentos, Lojas de Conveniência, Saúde e Fitness, Serviços de Pet Care, entre outros. No geral, 80,3% do seu portfólio está na categoria de serviços, 13% na categoria de experiência e os 6,7% restantes estão divididos entre varejo e outros. A maioria destes setores apresenta certas diferenças que os tornam resistentes a problemas e disrupções, pois são serviços e/ou informação, não podem ser substituídos pelo comércio eletrónico, muitos conseguem ultrapassar a inflação (dada a sua importância), e assim por diante.

Essa variação não ocorre apenas entre classes, mas também entre empregadores e localidades. Os 10 maiores empregadores juntos representam 18,7% do Cash ABR, mas estão bem divididos entre si, sendo o maior o Equipment Share com 4,7%, seguido por Chicken N Pickle com 2%, e outros como Bright Path, Tidal Wave e A Pops Mart já tem menos de 2%. Do lado geográfico, 50% do Cash ABR vem dos estados do Sunbelt, sendo o Texas o mais representativo com 13%, seguido por estados como Geórgia com 8%, Flórida com 5,8% e outros com melhor distribuição, mais exposição na Costa Leste.

Outra estratégia que aumenta a qualidade da cápsula EPRT é focar em inquilinos com baixa classificação de crédito, onde a maioria está na categoria de grau especulativo (B- a BB+), enquanto outra parte já está no grau de investimento com alta qualidade (BBB – para A+) e uma terceira parte representa -~2% está em CCC+, rating que já é considerado de alto risco de inadimplência. Ao expor-se a empresas de médio porte com estas classificações e menos acesso ao crédito, a EPRT pode ser mais competitiva e ainda capturar este prémio de risco. O importante é que 38,4% da carteira é posterior a 2039, ou seja, seus contratos são de muito longo prazo. Não obstante, a maioria dos arrendatários também apresenta um rácio de pagamento de rendas superior a 2x, o que traz maior previsibilidade à carteira, mas importa referir que alguns apresentam um rácio de cobertura entre 1x e 2x, e embora este seja um nível razoável, o nível. onde, em caso de surpresas desagradáveis, estes inquilinos podem tornar-se inadimplentes.

Por fim, a rentabilidade da EPRT é confortável, com EBITDA líquido/ajustado de 3,8x no ano, com média de 4,2% ao ano, e wtd. média. maturidade de 4,1 anos.

Dito isto, ao longo dos últimos anos, o EPRT tem provado ser um bom REIT, aumentando a sua diversificação e fazendo investimentos rentáveis, mesmo navegando em mares perigosos, com alguns incumprimentos. Ou seja, mesmo com um histórico relativamente curto, já é possível demonstrar que o ativo pode gerar valor para os acionistas.

EPRT impulsiona o crescimento visando mercados pequenos e de alto rendimento

O mercado EPRT pode ser considerado algo próximo de um “oceano azul” quando comparado a outros mercados competitivos como o Realty Income. O seu foco em pequenos inquilinos com baixas classificações de crédito está a aumentar e a melhorar as oportunidades de investimento num mercado menos competitivo.

Estas oportunidades maiores (e mais lucrativas) compensam, em última análise, o risco maior que a EPRT deve assumir. Para entregar esse crescimento consistente em suas finanças, conforme mostrado no início do relatório, a empresa fez muitos investimentos nos últimos trimestres, investindo mais de US$ 195 milhões por trimestre a partir do terceiro trimestre de 2022.

Uma das estratégias REIT mais utilizadas em seu investimento é o Sale-Lease back, o que é um bom sinal, pois quando isso acontece, tende a ter um contrato de longo prazo, grande previsibilidade e a mais alta qualidade de inquilino em alguns casos desde a venda. aumenta sua renda. No segundo trimestre de 2024, dos US$ 333,9 milhões investidos, 100% foram Sale-Leaseback. Observe que mesmo com anos de locação elevados e um índice de remuneração de aluguel de 3x, a taxa média de fluxo de caixa no trimestre foi de 8%. Em comparação, o índice de margem para grandes REITs como Realty Income está mais próximo da faixa de 6% a 7%. Por outro lado, a administração espera que à medida que as taxas de juro diminuam e a concorrência se normalize, haja uma normalização destas taxas e prazos de pagamento, possivelmente no quarto trimestre e no primeiro trimestre de 2025.

O crescimento dos aluguéis nas mesmas lojas também apresentou crescimento interessante nos últimos trimestres, variando entre 1,2% e 1,7% em relação ao 3º trimestre de 2022. No 2º trimestre de 2024, o crescimento dos aluguéis nas mesmas lojas foi de 1,4%, ligeiramente inferior ao 1º trimestre, impulsionado pela indústria (1,9%) e o crescimento dos serviços foi consistente em 1,4%, mas ligeiramente afetado pela tempestade de 5 propriedades da Red Lobster declarando falência.

Combinando um crescimento natural lento e sustentável com aquisições a um ritmo muito elevado – que deverão permanecer em níveis atrativos mesmo após a normalização – temos oportunidades muito interessantes para a EPRT, que deverá ser capaz de manter um FFO CAGR atrativo para os próximos anos, e portanto . continuou a aumentar seus dividendos por ação.

Avaliação EPRT: Crescimento Equilibrado e Rentabilidade Empresarial

Quanto à avaliação, o EPRT é negociado em níveis normais, e não em pechinchas ou opções de compra. A principal métrica de avaliação dos REITs, preço/FFO, é de 17,3x para EPRT, acima de sua média de ~16,6x, e acima de seus pares NNN e Realty Income, que são negociados a 14,5x e -15,5x, respectivamente. O preço futuro em relação ao FFO é de 16,9x, o que também está acima da mediana do setor de 14,5x.

Mas há razões para esta elevada valorização, enquanto o crescimento AFFO projetado pela EPRT por ação em 2024 é de 5,5%, o Realty Income é de 4,4% e o NNN é de 2,6%. Além disso, a rentabilidade e os rácios de endividamento do EPRT são baixos. Dadas as elevadas valorizações e as enormes oportunidades no seu mercado, faz sentido que a EPRT negoceie acima dos seus pares.

O rendimento de dividendos da EPRT é de 3,56%, o mais baixo entre os grandes REITs de varejo, já que NNN e Realty Income têm uma média de cerca de 5% em dividendos, e a Agree Realty Corporation (ADC) entrega ~4%. No entanto, o pagamento do EPRT é o mais baixo dos três e é “muito saudável” quando considerado com base no rendimento. Então se considerarmos que o FFO da EPRT, além de um maior crescimento, também tem espaço para maior distribuição, o potencial de ganhos também é muito interessante.

Por estas razões (múltiplos elevados e baixo rendimento de dividendos), a EPRT recebe uma classificação C do Seeking Alpha Quant.

Anualizando o AFFO diluído por ação para o segundo trimestre de 2024 (US$ 0,43), teríamos um rendimento de 5,36%. Como mencionado anteriormente, estes indicadores mostram que as ações da EPRT estão sendo negociadas a uma taxa bastante razoável, uma vez que estes ~5,4% ao ano deverão crescer a uma taxa constante e muito elevada durante os próximos anos. Em suma, a avaliação da EPRT parece razoável tendo em conta as vantagens dos baixos níveis de dívida e das fortes perspectivas de crescimento.

Considerações finais

Para investidores que procuram uma alternativa aos grandes REITs, o EPRT oferece uma opção atraente com elevado potencial de crescimento. O seu foco em inquilinos com baixas classificações de crédito proporciona acesso a oportunidades atraentes, apesar do risco aumentado. À medida que o EPRT continua a crescer, as suas perspectivas de lucros permanecem fortes, embora os investidores devam ter em mente os riscos potenciais, incluindo o aumento da concorrência e o incumprimento dos inquilinos.

Embora a minha classificação continue a ser de compra por estas razões e avaliação razoável, deve ser mencionado que a margem de segurança enfraqueceu ligeiramente nas últimas semanas, devido à recuperação não só (mas principalmente) do EPRT, mas também de outros REIT de Retalho. e, por isso, pode ser interessante pegar leve com as novas adições.