Freddie Mac e Fannie Mae: alto risco, alto potencial de recompensa

Corporação Federal de Hipotecas para Empréstimos à Habitação também conhecido como Freddie Mac (OTCQB: FMCC) e Associação Nacional Federal de Hipoteca também conhecida como Fannie Mae (OTCQB:FNMA) deve ser considerada um investimento especulativo. A razão para isso é porque as principais decisões governamentais podem ser boas ou más para estas GSEs (empresas patrocinadas pelo governo). Isto representa uma situação de alto risco e alta recompensa para os investidores. Como resultado, os investidores só devem investir em GSE que estejam dispostos a perder.

Catalisador potencial: a privatização de Freddie Mac e Fannie Mae

Um grande catalisador para Freddie Mac e Fannie Mae é a possibilidade de estas empresas serem privadas. O ex-presidente Donald Trump disse que apoia a privatização destas GSEs. Ele lançou o programa de privatizações em 2019, durante a sua presidência. No entanto, a privatização não aconteceu a tempo sua hora. A possibilidade de Trump vencer as eleições presidenciais de 2024 poderia reavivar a possibilidade de privatização durante o segundo mandato de Trump. Pesquisas atuais confundiu quem é o favorito para vencer as eleições presidenciais de 2024. Esta lista de 13 pesquisas separadas mostra Kamala Harris liderando por +0,5% sobre Trump. Harris mostra apoio de 47,6%, enquanto Trump tem apoio de 47,1%.

Com uma vantagem geral tão pequena, o resultado final poderá oscilar para qualquer lado no dia das eleições. Os próximos debates e quaisquer questões económicas ou outras questões/eventos importantes poderão levar qualquer um dos candidatos a sair com uma ampla margem de vantagem.

O resultado final é que se Trump vencer as eleições de 2024, isso poderá fazer com que as ações da FMCC e da FNMA subam na perspectiva de que estas GSEs possam ser privatizadas. Se privatizada, permitiria às GSE angariar cerca de 240 mil milhões de dólares para criar condições de igualdade com outras instituições financeiras.

Já as GSEs, Freddie Mac e Fannie Mae têm a vantagem de contrair empréstimos do Tesouro dos EUA a taxas inferiores às disponíveis nos bancos. No entanto, a Fannie e o Freddie também detêm menos dinheiro do que os bancos. Portanto, a privatização pode aumentar significativamente a quantidade de dinheiro detida pela FMCC e pela FNMA. Isso ajudaria as IGE a crescer a um ritmo mais rápido.

A privatização também pode diversificar os tipos de produtos oferecidos pela FMCC e FNMA. Atualmente, as GSEs oferecem apenas hipotecas, o que as torna fortemente envolvidas no mercado imobiliário. A privatização poderia abrir novas linhas de negócios, reduzir o risco e potencialmente impulsionar um forte crescimento futuro.

Uma das principais críticas à privatização das GSE é que elas actualmente oferecem hipotecas acessíveis a mutuários de rendimento médio. E neste momento estão a apoiar comunidades carenciadas, a proteger os contribuintes e a garantir que os mercados imobiliários e hipotecários não sejam cíclicos. A privatização das GSE alteraria esta dinâmica, o que poderia ter um impacto muito negativo durante outra crise financeira. Os potenciais efeitos negativos da privatização reduziriam a probabilidade de o governo alterar o actual estatuto do GSE.

Existe também uma oportunidade de privatizar as GSE e, ao mesmo tempo, reformá-las para que possam oferecer benefícios iguais ou semelhantes aos compradores de casas.

GSE como investimentos sem privatização

Vejamos as GSEs como um investimento, assumindo que nunca serão privatizadas. Tanto a Freddie Mac quanto a Fannie Mae aumentaram os rendimentos de juros e dividendos em dois dígitos para o ano até 2022. No entanto, as ações permaneceram abaixo de US$ 1 por ação em 2022 e 2023. A ação não ultrapassou US$ 1 até 2024. Portanto, não é. determinar como as ações responderão ao crescimento contínuo da receita de juros e dividendos. As ações da FMCC subiram 28% no acumulado do ano, enquanto a FNMA subiu 7,5% no acumulado do ano. Portanto, é possível que os investidores estejam finalmente a considerar as GSE como um investimento especulativo.

Outra visão é que isso significa que há mais ações, já que o preço ainda precisa acompanhar o crescimento dos juros e da receita de dividendos. Acredito que a relação preço/vendas é a métrica de avaliação mais adequada para as GSEs. A razão pela qual digo isto é porque o governo dos EUA recebe uma grande parte dos seus rendimentos. Portanto, o crescimento da receita pode ser muito importante para os acionistas.

FMCC está sendo negociado a uma baixa relação preço/vendas de 0,15. A FNMA também está sendo negociada a uma relação preço/vendas baixa de 0,21. Rácios preço/venda inferiores a um indicam um preço baixo e atrativo. Para contextualizar, o setor de financiamento hipotecário é negociado a uma alta relação preço/vendas de 1,21. Portanto, as GSEs têm mais oportunidades de crescer. Eles só precisam de um bom catalisador para fazer as ações subirem.

A saúde do mercado imobiliário pode ter um efeito positivo nas GSEs. Como o ciclo das taxas de juros está prestes a retornar aos níveis de redução no início da reunião de 17 e 18 de setembro do Federal Reserve, o mercado imobiliário pode começar. Taxas de hipoteca mais baixas podem reduzir o custo geral da aquisição de uma casa própria. É claro que poderemos precisar de uma postura suave para a economia, a fim de evitar uma possível desaceleração importante no mercado imobiliário.

Um possível motor subjacente às GSE seria o crescimento contínuo das receitas. As estimativas dos analistas mostram que a FMCC deverá aumentar a receita em 6,6% em 2024, para US$ 19,78 bilhões, enquanto a FNMA deverá aumentar a receita em 2,8%, para US$ 29,6 bilhões.

Se os GSEs atingirem ou excederem essas classificações de consenso, isso poderá fazer com que as ações subam do nível de classificação mais baixo. FMCC pode ser rentável com alto crescimento esperado. A FMCC também teve uma revisão para cima nas suas expectativas de receita, enquanto a FNMA teve uma revisão para baixo nas suas expectativas de receita para 2024. A receita estimada da FMCC aumentou de US$ 19,17 bilhões em maio de 2024 para a estimativa atual de US$ 19,8 bilhões. A receita estimada do FNMA diminuiu de US$ 30,91 bilhões no início de 2024 para a estimativa atual de US$ 29,6 bilhões. Uma revisão em alta do FMCC indicaria que os analistas de cobertura estão confiantes de que o GSE irá satisfazer pelo menos esta elevada expectativa de receitas em 2024. Isso seria bom para o estoque.

Perspectiva Técnica

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O gráfico diário do FMCC acima mostra uma divergência de alta entre os mínimos dos preços das ações, enquanto o RSI está atingindo um mínimo elevado. Este seria um design de fundo duplo. O MACD na parte inferior do gráfico mostra pressão descendente (o histograma vai do vermelho ao rosa). Os investidores devem observar se a linha MACD verde cruza acima da linha de sinal vermelha. Procure também que o RSI fique acima de 50. O RSI está atualmente em torno de 40. Isso indicará uma mudança na tendência de voltar a ser positiva na ação.

Prioridade para Freddie Mac e Fannie Mae

As ações da GSE são negociadas com avaliações atraentes. Eles só precisam de um bom catalisador para impulsionar ainda mais as ações. O maior catalisador, na minha opinião, será a sua privatização, o que lhes permitirá deter muito mais dinheiro. Atender ou superar as expectativas de crescimento das receitas seria outro factor encorajador.

Ambas as GSE devem ser consideradas especulativas, uma vez que não há certeza de que ocorrerá uma venda privada ou se aumentará significativamente as ações. Também não há garantia de que as ações da GSE aumentarão no crescimento das receitas. Vimos as ações vacilarem à medida que os lucros aumentaram nos últimos anos.

O maior risco para as GSEs é o seu elevado nível de endividamento. A FMCC tem dívidas de mais de US$ 3 trilhões. A FNMA tem dívidas de mais de 4,1 biliões de dólares. Outra grande crise financeira poderá prejudicar seriamente a capacidade das GSE de pagar esta dívida. Como resultado, as ações podem sofrer muito. A crise financeira de 2008 fez com que estas ações caíssem de 60 dólares para menos de 1 dólar. Acredito que outra crise financeira poderá levar estas ações para perto de zero.

Eu diria que a privatização das GSE criará entusiasmo suficiente para que as ações tenham um desempenho significativamente superior. Só não sabemos se isso acontecerá tão cedo ou se algum dia acontecerá.

Nota do Editor: Este artigo discute um ou mais títulos que não são negociados em uma importante bolsa dos EUA. Esteja ciente dos riscos associados a essas ações.