Finalmente, chegou a altura de a Fed começar a cortar as taxas em Setembro. Por causa disto, os investidores imobiliários deverão beneficiar da situação difícil nos próximos anos, após dois anos difíceis.
As taxas hipotecárias atingiram o pico em Outubro de 2023, mas subiram novamente de Dezembro de 2023 a Abril de 2024. Agora, podemos assumir com segurança que as taxas devem continuar a apresentar uma tendência mais baixa à medida que a Fed começa a cortar a extremidade curta da curva. À medida que a economia abrandar, as taxas de juro provavelmente permanecerão fracas.
Na primavera de 2024, assistimos a guerras violentas de licitações, mas o trabalho abrandou por duas razões importantes. Em primeiro lugar, um número significativo de compradores aguarda a confirmação das reduções de preços antes de entrar no mercado. Em segundo lugar, com a aproximação das eleições presidenciais de 5 de Novembro de 2024, muitos consumidores estão a optar por esperar para ver quem estará no cargo antes de fazerem a maior compra das suas vidas.
Dada a descida das taxas hipotecárias e a actual hesitação entre os compradores – especialmente durante a segunda metade do ano normal – existe uma oportunidade de comprar imóveis agora mesmo a melhores preços. O outono e o inverno são minhas estações favoritas para fazer compras por causa da menor concorrência.
A demanda por imóveis pode aumentar ainda mais
Em meu podcast com Ben Miller, CEO da Arrecadação de fundosdiscutimos como os spreads imobiliários negativos estão atrasando a aprovação de negócios imobiliários pelos comitês de investimento. Um spread negativo ocorre quando o custo do empréstimo excede o rendimento do ativo, fazendo com que os preços de compra caiam drasticamente.
No entanto, se observarmos spreads neutros ou positivos – impulsionados em grande parte pela queda das taxas de juro – provavelmente iremos registar um aumento da actividade de compra, empurrando os preços para cima.
Dito isto, o futuro permanece incerto. As taxas hipotecárias podem permanecer baixas ou subir novamente, diminuindo a procura. Mas se a Fed começar a reduzir a taxa dos Fed Funds enquanto as taxas de longo prazo sobem, veremos uma curva de rendimentos mais inclinada, o que normalmente é um sinal de alta para a economia. Enquanto a Fed continuar a reduzir as taxas, os investidores imobiliários deverão beneficiar da dinâmica positiva.
Já estamos vendo ETFs imobiliários como XLRE e VNQ atingirem máximos em 12 meses, bem como REITs públicos como O, SPG, DLR e PSA. Espera-se que este aumento reduza custos e aumente o lucro operacional. Como resultado, pode haver uma oportunidade de arbitragem para investir em fundos imobiliários privados que ainda não revisaram seus valores patrimoniais líquidos (NAV).
Propriedades de plantio durante um ciclo de corte médio plurianual
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Aqui estão as notas do programa da minha entrevista com Ben Miller, CEO da Fundrise, sobre o que vem por aí no setor imobiliário.
Tema principal:
As taxas de juro são o impulsionador mais importante dos preços imobiliários, superando as melhorias de desempenho. Os apartamentos provavelmente serão os mais beneficiados até o final de 2025.
Insights do mercado imobiliário:
Apartamentos: Uma classe de produtos de alto desempenho. Quando as pessoas não têm condições de comprar casas, elas alugam – o que beneficia os proprietários de apartamentos.
Setor de escritórios: Lidar com uma queda permanente na procura de 30-50%, combinada com uma queda cíclica. Ele ainda não está disposto a comprar o imóvel.
Setor Industrial: Moderadamente pró-cíclico, impulsionado pelos fluxos de activos na economia. A melhor classe de propriedade depois dos Apartamentos.
Perspectivas Econômicas:
Previsão de recessão: É provável uma recessão moderada, o que poderá ser mau para as ações, mas bom para o setor imobiliário.
Ciclos de expansão e queda: Principalmente devido ao excesso de disponibilidade e vazio. A indústria está a esforçar-se para construir excessivamente a partir de 2020-2021, e é provável que haja novamente uma ligeira escassez em 2025+, dada a sublicitação de 2022-2024.
As propriedades de classe A rendem entre 5,5% e 6%, o que significa que o mercado poderia ser “limpo da noite para o dia” se os custos dos empréstimos caíssem para esses níveis ou abaixo, criando um boom imobiliário.
Informações sobre investimentos:
Tomando decisões financeiras: Os investidores institucionais estão a atrasar a compra de imóveis em 2023-2024 devido a negócios imobiliários negativos (onde as taxas de juro excedem os preços de compra). Isso impede que os negócios sejam aprovados nos comitês de investimento. Contudo, para ter sucesso, os fundos devem investir contra e contra o consenso.
O crescimento populacional é um importante impulsionador dos preços imobiliários: O forte crescimento no Texas, Florida, Carolina do Norte, Carolina do Sul e Geórgia está a impulsionar a procura imobiliária. O setor de apartamentos poderá ser o maior vencedor no segundo semestre de 2025 devido à baixa disponibilidade, à elevada migração e às baixas taxas de juro.
Tendências do país e políticas governamentais:
Centro da cidade: O colapso das grandes cidades devido à redução da demanda por escritórios. O efeito indireto das receitas do governo e a atração de mais empresas. Não faz sentido nas cidades azuis, porém, você entende que existem oportunidades de geoarbitragem dentro das cidades.
Política Governamental: Um crédito potencial de US$ 25.000 para compradores de casas pela primeira vez e incentivos para desenvolvedores poderia impactar o mercado imobiliário. Portanto poderá aumentar os preços dos bens importados que poderão atingir o financiamento da habitação e do crédito.
Perspectiva de investimento:
Os mercados de ações não avaliam as recessões, mas os mercados de crédito – eles são um melhor preditor. Portanto, Ben não compra ações do governo e, em vez disso, compra títulos, imóveis e fundos corporativos.
Perguntas dos alunos
Compartilhe sua opinião sobre como investir em imóveis no início de um ciclo plurianual de redução das taxas de juros. Você está otimista, neutro ou pessimista em relação ao espaço residencial e comercial e por quê? Acha que a oferta poderá superar a procura, apesar da enorme escassez de habitação, especialmente entre 2022 e 2024, quando as taxas de empréstimo aumentarem?
Se você está pensando em investir em imóveis privados, não procure mais Arrecadação de fundos. Eles administram fundos de private equity focados na região do Sunbelt, onde as avaliações são baixas e os rendimentos são altos. A Fundrise é especializada em imóveis residenciais e industriais, oferecendo aos investidores diversificação e potencial de renda.
Atualmente, a Fundrise administra mais de US$ 3,5 bilhões para mais de 500.000 investidores. Eu investi pessoalmente mais de US$ 270.000 por meio da Fundrise, e eles têm sido um orgulhoso patrocinador do Financial Samurai há anos.
