Nexus Industrial REIT: rendimento de 8,5% chegando à cobertura total em breve (OTCMKTS:EFRTF)

Introdução

Já se passou um ano desde a última vez que discuti o Nexus Industrial REIT (OTC: EFRTF) (TSX:NXR.UN:CA), acho que é hora de publicar uma atualização sobre este REIT industrial canadense. Desde a publicação do último artigo, eles iniciaram uma posição longa com uma avaliação abaixo de C$ 7/ação, pois as ações estavam baratas demais para serem ignoradas nos últimos meses. Embora concorde que o dividendo é actualmente não está totalmente integrado ao AFFOEspero que esta situação mude até o final deste ano (ou no primeiro semestre de 2025, o mais tardar). No segundo trimestre, o REIT já apresentou um bom aumento no AFFO trimestral e, dado o spread esperado de arrendamentos e novos ativos que entram em operação, espero que o AFFO cresça, pois também espero que o custo dos fundos atinja um pico.

Importante Melhoria trimestral dos resultados financeiros

Como todo investidor REIT sabe, o rendimento gerado por um REIT não é tão importante, pois FFO e AFFO são as métricas mais importantes. Prefiro usar AFFO, pois essa métrica no Canadá inclui capex para manutenção de propriedades.

Olhando para a divisão do FFO, vemos que o lucro líquido da startup de C$ 43,5 milhões é significativamente inferior aos C$ 77,2 milhões do segundo trimestre do ano passado, e a maior parte dessa diferença se deve ao menor valor justo. manutenção de propriedades para investimento. O segundo contribuinte para a renda mais baixa foi um aumento de C$ 3,6 milhões nas despesas com juros. Como você pode ver abaixo, o FFO reportado foi de C$ 16,6 milhões e o FFO normalizado foi um pouco maior.

Como me preocupo muito com o desempenho do AFFO do REIT, passei rapidamente para o detalhamento do AFFO. Como você pode ver abaixo, havia dois fatores a serem considerados e isso resultou em AFFO de C$ 13,8 milhões tanto na base normalizada quanto na reportada. Isso representa um AFFO de pouco menos de C$ 0,15.

Como você pode ver acima, embora o AFFO por ação seja C$ 0,017 inferior ao segundo trimestre do ano passado, há uma melhoria sequencial significativa, já que o AFFO do primeiro semestre foi de C$ 0,282. Com AFFO no primeiro trimestre de C$ 0,134, os C$ 0,148 gerados no segundo trimestre são um movimento positivo significativo.

Usando os resultados do segundo trimestre, a ação está sendo negociada atualmente a cerca de 13 vezes o seu AFFO médio. Isso não parece muito barato, mas aqui estão dois fatores que um investidor no Nexus Industrial REIT precisa ter em mente.

Os lucros ainda não foram cobertos, mas o Nexus está no caminho certo

E esses dois fatores são consistentes com minha expectativa de ver os dividendos da Nexus aumentados nos próximos trimestres. Como lembrete, a Nexus atualmente paga uma distribuição mensal de C$ 0,0533 com uma distribuição anual de C$ 0,64, mas com AFFO anual de C$ 0,59 por ação (com base no desempenho do segundo trimestre), o índice de pagamento ainda excede 100%.

Mas acho que isso vai mudar em breve. A partir deste trimestre, dois novos ativos serão concluídos, enquanto o terceiro ativo estará pronto no primeiro trimestre de 2025. Como você pode ver abaixo, o REIT espera um rendimento de 7,9% sobre esses ativos, representando C$ 6,75 milhões por ano com base em C$ 85,3 milhões. . custo total para concluir.

Supondo que os C$ 34 milhões restantes em capex sejam totalmente financiados por dívida a um custo médio de 6%, o aumento nas despesas líquidas com juros até a conclusão será de aproximadamente C$ 2 milhões, enquanto os ativos adicionarão C$ 6,75 milhões ao NOI e eu espero. uma contribuição líquida para o resultado final de aproximadamente C$ 4 milhões. Isso representa aproximadamente C$ 0,045/ação, o que significa que assim que essas três novas propriedades forem concluídas, o AFFO anual aumentará para C$ 0,635, muito próximo da distribuição atual de C$ 0,64 por ação por ano.

Em segundo lugar, espero libertar os activos existentes para dar uma contribuição positiva aos resultados financeiros. Como você pode ver abaixo, existe um spread de 25% entre as taxas atuais de aluguel e o aluguel de mercado.

Aplicando isso ao portfólio existente, o NOI aumentaria em aproximadamente C$ 27 milhões. Sim, com um WALT de 7,2 anos, levará algum tempo para passar pelo ciclo de renovação, mas eu queria focar em alguns mercados-chave onde a renovação deverá ocorrer nos próximos 18 meses.

Em Alberta, por exemplo, um REIT precisa liberar 61.643 m². pés. este ano e cerca de 225.000 pés quadrados no próximo ano. Embora o spread em Alberta este ano não contribua muito (cerca de C$ 70.000 por ano), estou muito interessado nos 225.000 m². pés. que será renovado em 2025. Usando a taxa atual de mercado de cerca de C. $12, haverá um aumento massivo de 40% em 2025, o que resultará em C$0,8 milhões em receitas adicionais de aluguer em 2025. Ontário também estará interessado em 2025, com 700.000 m². pés. em fase de renovação enquanto o preço de mercado estiver mais de 50% acima do preço actual do aluguer. Excluir Ontário com um desconto de 10% em relação aos aluguéis atuais do mercado acrescentaria aproximadamente 2 milhões de dólares canadenses ao resultado final. E só com estes dois mercados, os dividendos serão totalmente cobertos até 2025.

Tese de investimento

O maior risco na tese de investimento é o custo da dívida. Atualmente, o custo médio da dívida está em torno de 4,20% e, embora possa aumentar, acho que o pior já passou. O Banco do Canadá começou a reduzir as taxas de juro para que o “choque” na dívida de baixo custo (a carteira de empréstimos tem uma taxa de juro de 3,39%) seja mínimo, uma vez que a Nexus só precisa de reembolsar cerca de 191 milhões de dólares canadenses em hipotecas. dívida entre agora e o final de 2026. Esses 191 milhões de dólares canadenses têm um custo médio de dívida de cerca de 3,5%, portanto o aumento nos custos com juros deve ser de alguns milhões de dólares por ano. Uma linha de crédito já é mais cara do que uma hipoteca, e não espero quaisquer choques repentinos nesse caso. Isto significa que penso que mais alugueres e renovações com uma taxa de aluguer mais elevada em 2026 deverão ser capazes de absorver o impacto das taxas de juro mais elevadas. Além disso, o REIT está em processo de venda de C$ 110 milhões em ativos, e os recursos serão usados ​​para pagar dívidas subordinadas (caras).

E é por isso que comecei uma posição comprada no Nexus Industrial REIT. Embora eu não me sinta confortável com o fato de os REITs pagarem dividendos que não são totalmente cobertos, espero que a Nexus esteja em posição de reduzir seu índice de pagamento para menos de 100%. Tenho uma posição comprada no Nexus e estou disposto a aumentar essa posição em qualquer fraqueza.

Nota do Editor: Este artigo discute um ou mais títulos que não são negociados em uma importante bolsa dos EUA. Esteja ciente dos riscos associados a essas ações.